Rénovation · Saint-Mandé (94160)
Rénovation d’appartement à Saint-Mandé : 92 hectares, un bois et des façades à ménager
Saint-Mandé tient sur 92 hectares, collée au bois de Vincennes. Presque tous les logements y sont des appartements, souvent dans des immeubles de la fin du XIXe siècle que la ville tient à garder lisibles.
- Commune
- Saint-Mandé
- Code postal
- 94160
- Depuis le siège
- 8,9 km, environ 18 min par la route
92 hectares, 21 000 habitants, 96 % d’appartements
Saint-Mandé ne couvre que 92 hectares, d’après l’article que Wikipédia lui consacre (chiffres de l’Insee) : c’est l’une des cinq plus petites communes d’Île-de-France, avec 21 071 habitants en 2023. Elle recensait 11 902 logements en 2022, dont 95,7 % d’appartements et 2,8 % de maisons individuelles. Rénover ici, c’est presque toujours rénover entre un voisin du dessus et un voisin du dessous.
Si la commune est si petite, c’est par amputations successives : le quartier du Bel-Air est passé à Paris après l’enceinte de Thiers, et le bois de Vincennes lui a été retiré en 1929.
Du mur de Philippe le Hardi à la ligne de Vincennes
Le quartier de la Tourelle porte le nom d’une défense avancée du château de Vincennes, élevée au XIVe siècle. Un mur d’enceinte est construit en 1274 à l’initiative de Philippe le Hardi. En 1654, Nicolas Fouquet achète une propriété sur place, dont les jardins sont dessinés par Le Nôtre ; la commune devient autonome en 1790. L’hôpital Bégin est bâti entre 1855 et 1858, la ligne de Vincennes (l’actuel RER A) est inaugurée en 1859, la mairie s’achève en 1865 sur les plans de Claude Naissant et l’église Notre-Dame date de 1883 à 1885.
Villas du Second Empire, immeubles de 1890
Une notice de l’inventaire touristique rappelle que le lotissement du Second Empire a d’abord mal marché, avant que presque toutes les parcelles soient occupées à la fin du siècle, surtout par des villas bourgeoises dont certaines évoquent des hôtels particuliers. Plusieurs ont disparu dans des opérations immobilières plus tardives. Autour de 1900, des immeubles plus confortables bordent les grands axes, l’avenue de Paris et l’avenue de la République. Les immeubles de la chaussée de l’Étang, eux, datent de 1891 à 1895 pour ceux que recense la base pss-archi, et un immeuble Art déco se trouve au 90 bis de la même chaussée.
Dans un immeuble de cette époque, le chantier commence par un repérage : ce que l’on garde, ce que l’on double, ce que l’on ne perce pas.
Au bord du bois : une couronne protégée
Le plan local d’urbanisme de la commune cite deux périmètres voisins : le site inscrit à l’inventaire et les terrains dits « retranchés du bois de Vincennes ». Selon son rapport de présentation, la démolition de tout ou partie d’une construction présentant un intérêt architectural y est interdite. La ville a aussi dressé un plan du patrimoine bâti remarquable, auquel une modification simplifiée de 2021 a ajouté douze bâtiments.
Un monument historique complète le tableau : la maison du 37 avenue Daumesnil, construite de 1860 à 1864 pour la sociétaire de la Comédie-Française Émilie Dubois, est inscrite depuis le 7 juillet 1995 (façades, toitures, escalier, vestibule, grand salon, serre). Autour d’un monument, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord pour les travaux qui se voient en même temps que lui.
Une ville qui tient à ses façades
Pour préserver « l’harmonie paysagère », dit le PLU (densité, continuité, homogénéité du bâti), Saint-Mandé a reconduit ses gabarits sur rue et abaissé de 24 à 21 mètres la hauteur plafond près de la mairie. Une charte de qualité des façades urbaines est annexée au règlement, et le PLU protège plusieurs centaines d’espaces verts, notamment en cœur d’îlot (519 au moment de son élaboration). Pour une copropriété qui ravale, change ses fenêtres sur rue ou ajoute un garde-corps, ces documents s’appliquent avant tout devis.
Dedans : plomb, escalier, sol
À l’intérieur, la contrainte la plus courante est le plomb : le PLU annexe l’arrêté préfectoral du 19 septembre 2000 relatif au risque d’exposition au plomb, et la ville s’était engagée dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat comportant une action contre le plomb. Avant de décaper une vieille peinture, on contrôle. Pour les sols, un couloir qui dessert toutes les pièces se vitrifie en dernier, avec un temps de séchage à organiser : voir ponçage et vitrification du parquet. Pour la salle de bain, la page salle de bain détaille les étapes ; pour un appartement entier, la rénovation complète.
Saint-Mandé et ses voisines
Les communes les plus proches sont Vincennes, Charenton-le-Pont et Fontenay-sous-Bois. Pour voir le soin apporté à un appartement ancien, la fiche du chantier de parquet à Paris 17e, avec ses lames vitrifiées, donne une bonne idée : voir la fiche.
Questions fréquentes
Ma copropriété à Saint-Mandé veut changer les fenêtres sur rue : faut-il une autorisation ?
Oui, en général : un changement de menuiseries visibles de la rue modifie l’aspect de la façade et passe par une déclaration préalable. La charte de qualité des façades, annexée au PLU, fixe les teintes et les profils. Le service urbanisme indique ce qui s’applique à l’adresse.
Mon immeuble est près du bois de Vincennes : puis-je modifier la façade côté rue ?
Cela dépend de l’adresse. Une partie de la commune se trouve dans le périmètre des terrains retranchés du bois et du site inscrit, où la démolition d’une construction d’intérêt architectural est interdite. Avant tout projet sur façade ou toiture, on demande à la mairie si l’immeuble figure au plan du patrimoine bâti.
Peut-on refaire un parquet dans un immeuble de 1890 sans toucher aux voisins ?
Oui, à condition de respecter le règlement de copropriété (horaires, protection des parties communes) et de prévoir, si besoin, une sous-couche acoustique. José vous indique à la visite ce que les plans de l’immeuble et le syndic exigent.
Avant de repeindre un appartement ancien à Saint-Mandé, que faut-il vérifier ?
La présence de plomb dans les anciennes peintures. Si elle est avérée, on évite le ponçage à sec et on protège les occupants ; les précautions du chantier changent.
Devis gratuit
Un appartement à rénover à Saint-Mandé ?
Décrivez votre projet en quelques lignes : pièces concernées, surface, état actuel. José vous rappelle pour fixer une visite et établir un devis détaillé et gratuit.
Du lundi au vendredi, de 8 h à 18 h. Le 01 43 97 60 70 renvoie sur le portable de José.